Pułapki umowy przedwstępnej – sprawdź zanim podpiszesz!

Jak uniknąć pułapek związanych z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, uregulowana w art. 389–390 Kodeksu cywilnego, powszechnie postrzegana jest jako instrument zabezpieczający interesy stron transakcji. W praktyce obrotu nieruchomościami pełni ona funkcję stabilizującą, umożliwiając przygotowanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności w sytuacjach wymagających uzyskania finansowania, uregulowania stanu prawnego nieruchomości lub spełnienia dodatkowych warunków formalnych. Jednocześnie jednak, zwłaszcza w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, może ona generować istotne ryzyka prawne, jeżeli jej treść nie zostanie odpowiednio skonstruowana.

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, mimo jej zabezpieczającej funkcji, wiąże się z określonymi ryzykami prawnymi i faktycznymi. W celu skutecznego zabezpieczenia interesów stron niezbędne jest zachowanie należytej staranności zarówno na etapie negocjacji, jak i redagowania treści umowy.

W pierwszej kolejności kluczowe znaczenie ma weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej konieczne jest sprawdzenie treści księgi wieczystej, w szczególności w zakresie prawa własności, istniejących obciążeń hipotecznych, służebności, roszczeń osób trzecich oraz ewentualnych wpisów ostrzeżeń. Zaniechanie tej czynności może prowadzić do sytuacji, w której wykonanie umowy przyrzeczonej stanie się niemożliwe lub nadmiernie utrudnione.

Istotnym elementem minimalizacji ryzyka jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Tylko zachowanie tej formy umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wpis roszczenia do księgi wieczystej. Forma pisemna, choć dopuszczalna, nie zapewnia pełnej ochrony interesów stron i powinna być stosowana jedynie w przypadkach transakcji o ograniczonym ryzyku. Określenie w jakiej formie należy zawrzeć umowę przedwstępnej zależy jednak od okoliczności. Nie zawsze forma aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej będzie korzystna dla stron (o tym powiem w dalszej części artykułu).

Kolejną potencjalną pułapką jest nieprecyzyjne określenie istotnych postanowień umowy, w szczególności ceny sprzedaży, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz warunków jej realizacji. Postanowienia te powinny być sformułowane w sposób jednoznaczny, eliminujący możliwość rozbieżnych interpretacji, które mogłyby prowadzić do sporów sądowych.

Szczególnej uwagi wymaga również prawidłowe uregulowanie kwestii zadatku. W praktyce często dochodzi do mylnego utożsamiania zadatku z zaliczką, co może skutkować niezamierzonymi konsekwencjami finansowymi. W interesie stron leży jednoznaczne wskazanie charakteru przekazywanej kwoty oraz określenie skutków jej zatrzymania lub zwrotu w przypadku niewykonania umowy.

W celu uniknięcia sporów zasadne jest także wprowadzenie do umowy warunków zawieszających lub rozwiązujących, takich jak uzyskanie przez kupującego kredytu hipotecznego, wykreślenie obciążeń hipotecznych czy uzyskanie wymaganych zgód administracyjnych. Brak takich postanowień może prowadzić do odpowiedzialności kontraktowej strony, mimo obiektywnej niemożności realizacji transakcji.

Nie bez znaczenia pozostaje również precyzyjne określenie konsekwencji niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, w tym zasad odstąpienia od umowy, kar umownych oraz zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej. Jasne uregulowanie tych kwestii zwiększa przewidywalność skutków prawnych i ogranicza ryzyko eskalacji konfliktu.

Zasadnicze znaczenie ma forma umowy przedwstępnej. W przypadku nieruchomości tylko umowa zawarta w formie aktu notarialnego umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, a prawomocne orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli strony uchylającej się od wykonania zobowiązania (art. 390 § 2 k.c.). Ta zwiększona skuteczność prawna, choć co do zasady korzystna, może stać się źródłem nadmiernego związania stron, w szczególności gdy umowa nie przewiduje mechanizmów ochronnych na wypadek zmiany okoliczności.

Typowym przykładem ryzyka po stronie kupującego jest zawarcie notarialnej umowy przedwstępnej bez wprowadzenia warunku uzyskania kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji brak finansowania nie zwalnia kupującego z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, a sprzedający może skutecznie dochodzić jej zawarcia przed sądem. Forma aktu notarialnego eliminuje wówczas argumenty natury faktycznej, prowadząc do odpowiedzialności kontraktowej kupującego mimo obiektywnych trudności finansowych.

Po stronie sprzedającego ryzyko wiąże się przede wszystkim z długotrwałym związaniem nieruchomości umową przedwstępną. Ustalenie odległego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, w połączeniu z notarialną formą umowy, ogranicza swobodę rozporządzania nieruchomością, a w warunkach dynamicznego rynku może prowadzić do wymiernych strat ekonomicznych. Ryzyko to ulega dalszemu spotęgowaniu w przypadku ujawnienia roszczenia kupującego w księdze wieczystej.

Zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające z umowy przedwstępnej może zostać wpisane do działu III księgi wieczystej. Wpis ten wywołuje skutki względem osób trzecich i skutecznie chroni nabywcę przed rozporządzeniem nieruchomością z pokrzywdzeniem jego praw. Jednocześnie jednak stanowi on poważne obciążenie dla właściciela nieruchomości, który do czasu jego wykreślenia napotyka istotne bariery w obrocie nieruchomością. Szczególnie problematyczna jest sytuacja, w której umowa przedwstępna nie zostaje wykonana, a nabywca nie podejmuje działań zmierzających do wykreślenia roszczenia z księgi wieczystej. Sam fakt niewykonania umowy nie prowadzi do automatycznego usunięcia wpisu. Do czasu jego wykreślenia korzysta on z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), co w praktyce skutecznie blokuje możliwość sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej lub uzyskania finansowania zabezpieczonego hipotecznie.

Prawo jednak przewiduje mechanizm ograniczający trwałość tego obciążenia. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, po upływie jednego roku od dnia wpisu roszczenia właściciel nieruchomości może samodzielnie złożyć wniosek o jego wykreślenie, jeżeli w tym czasie nie został złożony wniosek o wpis prawa, którego roszczenie dotyczy, albo wniosek taki nie został uwzględniony. Mechanizm ten ma charakter równoważący interesy stron, zapobiegając nieuzasadnionemu utrzymywaniu się wpisów, które utraciły swoją podstawę prawną.

Niezależnie od powyższego, w przypadku sporu co do istnienia lub wygaśnięcia roszczenia, właściciel nieruchomości może skorzystać z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przewidzianego w art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Prawomocne orzeczenie sądu uwzględniające takie powództwo stanowi podstawę wykreślenia nieaktualnego wpisu, jednak postępowanie to wiąże się z czasem i kosztami, które mogłyby zostać uniknięte poprzez odpowiednie ukształtowanie treści umowy.

Analiza praktyki obrotu prowadzi do wniosku, że podstawowe pułapki umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie wynikają z samej instytucji, lecz z jej nieprzemyślanej konstrukcji. Brak warunków zawieszających lub rozwiązujących, nieprecyzyjne określenie przedmiotu sprzedaży, nieuwzględnienie skutków wpisu roszczenia do księgi wieczystej oraz pominięcie zasad jego wykreślenia mogą prowadzić do nadmiernego i długotrwałego obciążenia jednej ze stron.

Z tych względów umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza zawierana w formie aktu notarialnego, powinna być traktowana jako instrument wymagający profesjonalnego przygotowania. Jej treść powinna uwzględniać nie tylko scenariusz prawidłowego wykonania umowy, lecz także konsekwencje jej niewykonania oraz mechanizmy umożliwiające sprawne zakończenie stosunku prawnego bez zbędnych sporów.

W tym miejscu należy podkreślić znaczenie skorzystania z profesjonalnej obsługi prawnej. Konsultacja z prawnikiem lub notariuszem przed podpisaniem umowy przedwstępnej pozwala na identyfikację potencjalnych zagrożeń oraz dostosowanie treści umowy do indywidualnych okoliczności danej transakcji.

Zapraszam do współpracy

Prawnik od nieruchomości

Joanna Tarnogórska